楼市降温土地财政增长放缓 三四线城市酝酿“救市”

   2018年土地市场转冷

   近日，诸葛找房整理数据并发布了关于2018年土地市场的报告，数据显示，2015年以来，随着房地产市场的复苏及火热，土地使用权收入连年攀升，2017年全国土地收入超5万亿，增速近40%。2018年，由于房地产市场的调控，房企融资收紧等因素的影响，全国土地市场有所降温。2018年全国土地收入创新高，达到了6.51万亿，增速放缓至25%。

   随着土地市场的降温，土地流拍也在增加，据诸葛找房统计，2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗，且下半年以来成交土地多以低价和底价成交。

   在去年土地市场降温的背后，是房地产市场的整体转冷。合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，土地市场降温是几个层面引起的，第一个是去杠杆对开发商现金流的影响，在2018年达到了一个峰值，开发商的资金状况并不是特别乐观。再加上全国很多城市都执行比较严格的限购政策，开发商的销售回款也并不是特别理想，现金流的压力造成开发商在投资拿地、资金调配方面存在着一定的压力，土地流拍自然会增加。

   棚改退潮，也是造成2018年土地市场转冷的一大因素。2018年10月8日，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。吉林长春、江苏淮安等地也调整了棚改政策，降低棚改货币化安置比例，推进更多进行实物安置。

   上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，棚改政策的转变，对土地市场是有一定影响的。货币化安置的减少，市场上就少了很多购房需求，尤其是对于三四线城市来说，内生性需求本来就不多，购房需求在前一波房价快速增长的时候已经释放掉了，未来需求可能会更少。房企自然会谨慎一些看待这些市场，购置土地时会更为谨慎。

   三四线依赖土地财政

   2012年以来土地使用权出让金与地方公共预算的比值基本保持在0.4以上，近两年来随着土地出让金的攀升，与地方一般公共预算收入的比值也越来越大，2017年、2018年的比值升为0.57、0.66，超过地方一般公共预算收入的一半以上。

   诸葛找房分析，从土地使用权收入与地方一般公共预算收入比值可以明显看到地方政府对土地财政的依赖程度一直较高，地方政府寄希望于卖地来弥补和维持地方财政收支缺口。但近年来过分依赖土地出让收入带来的负面影响越来越大，对土地财政的依赖逐渐成为导致房价上涨的重要因素之一，同时也加大了地方债务风险以及金融风险。

   从城市来看，在2018年，一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。

   诸葛找房分析，一线城市产业转型，逐渐进入后工业化阶段，产业合理，政府一般公共预算收入较高，土地财政依赖度处于较低水平；二线城市处于快速扩张期，需求旺盛，市场热度高，供地规模大且房企竞争激烈，土地财政依赖度略高于一线城市；三四线城市自身经济体量有限，抗风险能力不足，但在棚改及行业上行周期带动下，部分城市土地出让收入大幅增长，在2018年土地财政依赖度最高。

   诸葛找房进一步指出，由于多数三四线城市经济基础较薄弱，土地财政收入几乎成为城市经济发展的最主要来源，比如菏泽、日照等城市，得益于大规模的棚改货币化安置，土地出让金收入大幅提升，是其一般公共预算收入的2倍以上，为地方政府提供了丰厚的资金。随着棚改货币化推进，刺激了三四线城市大量的购房需求，三四线商品房市场迅速量价齐升，带动土地市场一时火热，地方政府在高位时卖地套现成为缓解地方债务的重要手段。高土地依赖度短期也引发了地价、房价快速上升，未来随着棚改货币化比例下调，需求已经被提前透支的情况下，一旦土地市场降温，此类城市需求将难以为继。

   部分三四线城市酝酿“救市”

   2018年末，多个城市开始悄然松绑调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、合肥悄悄松绑限购，这些城市开启了地方放松限购的小高潮。

   最近，一些地方政府开始了“救市”政策。菏泽成武县出台了房地产新政，规定各镇农民购买首套房可以享受300元/平方米优惠，首付不超过30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

   对此，卢文曦表示，买房补贴房款，这是最直接的刺激动作，成武县救市的动作已经很明显了。有些地方过度依赖土地财政，房子卖不好，导致土地卖不掉，会直接影响到地方政府的收入，这肯定是地方经济受不了的。三四线城市，尤其是对于土地财政依赖度较高的地区，肯定会想办法做政策上的松动，未来像成武县的城市还有很多。

   郭毅也表示，今年房地产调控推行“落实城市主体责任”，各地需要根据城市特点出台调控政策，前面有示范效应的一些城市，并没有被中央叫停，预期今年会有更多城市对楼市进行适度的松绑，但这个松绑会是一个渐进式的、尝试性的，如果市场出现过热的苗头，松绑不会继续，因为地方政府还是要对调控的结果负责，守住“房住不炒”这个底线。